Die Grundbesitzerhaftpflicht wird oft als Pflichtprogramm für jeden Immobilienbesitzer verkauft. Das stimmt so nicht. Für einen großen Teil der Eigentümer ist das Risiko längst über einen anderen Vertrag gedeckt, und ein zweiter Vertrag bringt dann keinen zusätzlichen Schutz, sondern nur einen zweiten Beitrag.
Die Frage lautet deshalb nicht, ob das Grundstücksrisiko abgesichert gehört. Das gehört es. Die Frage lautet, ob Sie dafür eine eigene Police brauchen.
Wofür haften Grundstückseigentümer überhaupt?
Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss dafür sorgen, dass andere daran keinen Schaden nehmen. Diese Verkehrssicherungspflicht ist nicht in einem eigenen Paragrafen definiert, sondern von der Rechtsprechung aus § 823 BGB entwickelt worden. Ein Grundstück mit Gehweg, Treppe, Beleuchtung, Bäumen und Dach ist eine solche Gefahrenquelle.
Für Gebäude gibt es zusätzlich eine schärfere Regel. Nach § 836 BGB haftet der Grundstücksbesitzer, wenn ein Gebäude einstürzt oder sich Teile davon ablösen und dadurch ein Mensch verletzt oder eine Sache beschädigt wird. Er kommt nur frei, wenn er beweist, dass er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Die Beweislast liegt also bei ihm, nicht beim Geschädigten. Wer nach einem herabgestürzten Dachziegel keine Wartungsnachweise vorlegen kann, steht schlecht da.
Das sind die typischen Fälle:
- Räum- und Streupflicht: Ein Passant stürzt auf dem nicht gestreuten Gehweg. Die genauen Zeiten regelt die Satzung Ihrer Gemeinde, üblich sind Werktage ab dem frühen Morgen bis in den Abend, sonn- und feiertags mit späterem Beginn. Fragen Sie die Zeiten bei Ihrer Kommune ab, bundesweit einheitlich sind sie nicht.
- Bauliche Mängel: Eine lockere Treppenstufe, ein defektes Geländer, eine ausgefallene Kellerbeleuchtung.
- Herabfallende Gebäudeteile: Dachziegel, Putzbrocken, Schneelast, ein abgerissenes Fallrohr.
- Bäume auf dem Grundstück: Ein morscher Ast fällt auf ein parkendes Auto. Kontrollpflichten treffen den Eigentümer, nicht die Stadt.
- Wasser- und Leitungsschäden im Mietobjekt: Eine marode Leitung schädigt das Eigentum eines Mieters. Welche Police in welchem Fall zuständig ist, ordnet der Text zu der Frage Wasserschaden, welche Versicherung zahlt ein.
Delegieren befreit nicht automatisch. Sie können den Winterdienst per Mietvertrag auf Mieter oder per Auftrag auf einen Dienstleister übertragen. Die Kontrollpflicht bleibt aber bei Ihnen. Wird über Wochen erkennbar nicht geräumt und Sie greifen nicht ein, haften Sie weiter. Halten Sie die Übertragung schriftlich fest und dokumentieren Sie stichprobenartige Kontrollen.
Brauche ich eine eigene Police oder reicht meine Privathaftpflicht?
Das ist der Punkt, an dem sich Werbetexte und Verbraucherschutz unterscheiden. Bei einem selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhaus und bei der selbst genutzten Eigentumswohnung ist das Grundbesitzerrisiko in den meisten aktuellen Privathaftpflichtverträgen bereits eingeschlossen, üblicherweise beitragsfrei und bis zur vollen Deckungssumme. Wer in dieser Lage eine zweite Police abschließt, zahlt doppelt für dasselbe Risiko.
| Situation | Meist gedeckt über | Eigene Police nötig? |
|---|---|---|
| Selbst bewohntes Einfamilienhaus | private Haftpflichtversicherung | in der Regel nein, Bedingungen prüfen |
| Selbst genutzte Eigentumswohnung | private Haftpflichtversicherung | in der Regel nein |
| Zweifamilienhaus, eine Wohnung selbst bewohnt, eine vermietet | je nach Vertrag beides möglich | Bedingungen prüfen, viele Verträge decken es mit |
| Vermietetes Einfamilienhaus, Sie wohnen woanders | Grundbesitzerhaftpflicht | ja |
| Mehrfamilienhaus ab drei Wohneinheiten | Grundbesitzerhaftpflicht | ja |
| Gewerbeeinheit im Haus | Grundbesitzerhaftpflicht | ja |
| Unbebautes Grundstück, Garage, Wochenendgrundstück | teils Privathaftpflicht, teils eigene Police | Bedingungen prüfen |
| Wohnungseigentümergemeinschaft, Gemeinschaftseigentum | Police der WEG, abgeschlossen durch die Verwaltung | nicht durch den einzelnen Eigentümer |
| Neubau oder größerer Umbau | Bauherrenhaftpflicht | ja, ab bestimmter Bausumme |
Während der Bauphase greift ein eigener Vertrag, weil die Baustelle ein anderes Risiko darstellt als das fertige Grundstück. Die Grenzen dazu stehen im Text zur Bauherrenhaftpflicht.
So prüfen Sie Ihren Bedarf in fünf Schritten
- Police heraussuchen. Nehmen Sie die Bedingungen Ihrer privaten Haftpflichtversicherung, nicht den Versicherungsschein allein.
- Nach dem Stichwort suchen. Gesucht sind die Begriffe Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Grundstück oder selbst genutztes Wohneigentum. Steht dort eine Einschlussklausel mit voller Deckungssumme, sind Sie fürs Eigenheim versorgt.
- Nutzung abgleichen. Vermieten Sie eine Einliegerwohnung, ein Zimmer oder eine Garage? Sobald Mieteinnahmen im Spiel sind, endet der Einschluss in vielen Verträgen.
- Lücke schließen, nicht doppeln. Nur für die Objekte, die nicht erfasst sind, schließen Sie eine eigene Police ab. Ein Vertrag kann mehrere Objekte umfassen.
- Deckungssumme angleichen. Setzen Sie dieselbe Größenordnung an wie bei der Privathaftpflicht, also mindestens 10 Millionen Euro pauschal. Der Aufpreis gegenüber niedrigeren Summen ist gering.
Was kostet die Grundbesitzerhaftpflicht?
Für ein Zweifamilienhaus, eine einzelne vermietete Wohnung oder ein unbebautes Grundstück liegen die Jahresbeiträge in der Regel deutlich unter 100 Euro. Einstiegstarife beginnen bei rund 38 Euro im Jahr. Der Preis richtet sich nach Art und Größe des Objekts, der Zahl der Wohneinheiten, dem Anteil gewerblicher Nutzung und der gewählten Deckungssumme.
Für Vermieter kommt ein Punkt hinzu, den Eigennutzer nicht haben: Nach § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung zählen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung zu den umlagefähigen Betriebskosten, ausdrücklich genannt ist die Haftpflichtversicherung für das Gebäude. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt nach der Rechtsprechung, die einzelnen Versicherungsarten müssen nicht aufgezählt werden.
MerkeDieser Text ist allgemeine Information und keine Versicherungsberatung im Sinne von § 34d Absatz 2 der Gewerbeordnung. Wir nennen keinen Anbieter und keinen Tarif als beste Wahl. Ob und in welcher Höhe im Schadensfall geleistet wird, ergibt sich allein aus Ihrem Vertrag und den vereinbarten Bedingungen. Eine auf Ihre Objekte bezogene Prüfung leisten Versicherungsberater mit Erlaubnis nach § 34d Absatz 2 GewO oder die Verbraucherzentralen.
Worauf achten Sie in den Bedingungen?
- Objektbeschreibung: Zahl der Wohneinheiten, Wohnfläche und Nutzungsart müssen stimmen. Wer eine Wohnung zusätzlich vermietet und das nicht meldet, riskiert eine Kürzung wegen Gefahrerhöhung.
- Gewerbliche Nutzung: Ein Ladenlokal oder eine Arztpraxis im Haus verändert das Risiko und muss ausdrücklich eingeschlossen sein.
- Photovoltaikanlage: Anlagen auf dem Dach sind nicht automatisch mitversichert, vor allem nicht bei Einspeisung ins Netz.
- Öltank und Gewässerschaden: Für Anlagen mit wassergefährdenden Stoffen gilt eine eigene Gefährdungshaftung. Der Einschluss ist ein separater Baustein.
- Aufzug, Schwimmbad, Spielplatz: Solche Anlagen erhöhen das Risiko und stehen in vielen Verträgen unter einem eigenen Punkt.
- Selbstbeteiligung: Sie senkt den Beitrag nur wenig und kostet im Schadensfall bares Geld.
- Forderungsausfall: Deckt der Vertrag den Fall ab, dass ein Dritter Ihnen einen Schaden zufügt und nicht zahlen kann?
Wie sinnvoll ist die Police im Vergleich?
Die Verbraucherzentralen ordnen Versicherungen danach ein, ob ein Risiko existenzbedrohend ist. Die private Haftpflichtversicherung gehört danach zu den unverzichtbaren Verträgen, weil Personenschäden Millionenforderungen auslösen können. Die Grundbesitzerhaftpflicht deckt dieselbe Art von Risiko ab, nur bezogen auf ein Grundstück. Sie ist deshalb für vermietende Eigentümer ebenso wichtig und für Selbstnutzer meist schlicht schon vorhanden.
Nicht abgedeckt sind Schäden am eigenen Gebäude. Dafür ist die Wohngebäudeversicherung zuständig, ein völlig anderer Vertrag. Wer beides verwechselt, steht nach einem Sturmschaden am eigenen Dach ohne Leistung da.
Prüfen Sie als nächsten Schritt Ihre Privathaftpflicht-Bedingungen auf den Begriff Grundbesitzerhaftpflicht und listen Sie alle Objekte auf, die Sie besitzen, einschließlich Garagen und unbebauter Flächen. Erst danach entscheiden Sie über einen zusätzlichen Vertrag.