Der Teilverkauf verspricht Geld aus der eigenen Immobilie, ohne ausziehen zu müssen. Das Modell wird seit einigen Jahren intensiv beworben und richtet sich an Eigentümer im Ruhestand. Verbraucherzentralen bewerten es kritisch. Die Gründe liegen nicht im Grundgedanken, sondern in den Konditionen.
Dieser Text rechnet die vier Kostenblöcke durch, die im Werbematerial selten zusammen auftauchen: das laufende Nutzungsentgelt, das Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf, die Wertsicherungsklausel und die Instandhaltungspflicht. Danach folgen die Alternativen und eine klare Einordnung.
MerkeDieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Anlageberatung oder Finanzanlagenvermittlung nach Paragraf 34f Gewerbeordnung und keine Versicherungsberatung nach Paragraf 34d Gewerbeordnung. Ein Teilverkaufsvertrag ist beurkundungspflichtig. Lassen Sie den Entwurf vor dem Notartermin von einer unabhängigen Rechtsberatung oder einer Verbraucherzentrale prüfen.
Wie funktioniert ein Teilverkauf?
Sie verkaufen einen Anteil Ihrer Immobilie an ein Unternehmen, üblicherweise zwischen 10 und 50 Prozent. Der Anbieter wird Miteigentümer und im Grundbuch eingetragen. Sie erhalten den Kaufpreis für diesen Anteil als Einmalzahlung und bleiben alleiniger Nutzer des gesamten Objekts. Dafür wird zu Ihren Gunsten ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen.
Für die weitere Nutzung des verkauften Anteils zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Es ist keine Miete im mietrechtlichen Sinn, sondern ein vertraglich vereinbartes Entgelt, das regelmäßig angepasst wird. Am Ende steht in fast allen Verträgen der Gesamtverkauf der Immobilie, entweder zu Lebzeiten oder durch die Erben. Erst dann rechnet der Anbieter vollständig ab.
Was kostet das Nutzungsentgelt wirklich?
Das Nutzungsentgelt ist der größte Posten und wird als Prozentsatz auf den ausgezahlten Betrag berechnet. Die Verbraucherzentrale Hamburg hat bereits in einer Untersuchung vom 7. März 2023 darauf hingewiesen, dass die monatlichen Entgelte regelmäßig über den üblichen Kreditzinsen liegen. Bei einem Satz von 5 Prozent im Jahr ist die gesamte Auszahlung nach etwa 20 Jahren allein durch diese Zahlungen aufgebraucht.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert der Immobilie | 400.000 Euro |
| Verkaufter Anteil, 50 Prozent | 200.000 Euro Auszahlung |
| Nutzungsentgelt, 5 Prozent im Jahr | 10.000 Euro jährlich |
| Monatliche Belastung | rund 833 Euro |
| Summe nach 10 Jahren | 100.000 Euro |
| Summe nach 20 Jahren | 200.000 Euro, entspricht der vollen Auszahlung |
Die Rechnung geht von einem gleichbleibenden Satz aus. In der Praxis wird das Entgelt nach einer festen Erstlaufzeit neu verhandelt, oft nach zehn Jahren, teils an einen Index gekoppelt. Steigt es, verschiebt sich das Ergebnis zu Ihren Ungunsten. Verbraucherschützer beziffern die Belastung über die erste Laufzeit auf 50 bis 70 Prozent der Auszahlungssumme, abhängig von Laufzeit und Anteilsgröße.
Sie zahlen für Ihr eigenes Geld. Anders als bei einem Darlehen tilgen Sie mit dem Nutzungsentgelt nichts. Der verkaufte Anteil gehört weiterhin dem Anbieter, und nach zwanzig Jahren haben Sie im Rechenbeispiel 200.000 Euro gezahlt, ohne dass sich Ihr Eigentum vergrößert hätte. Ein Annuitätendarlehen über dieselbe Summe wäre in dieser Zeit weitgehend getilgt.
Welche Kosten fallen beim späteren Gesamtverkauf an?
Hier liegen zwei Posten, die im Beratungsgespräch oft am Rand stehen. Der erste ist das Durchführungsentgelt. Die meisten Anbieter behalten sich für die Abwicklung des Gesamtverkaufs eine Gebühr von bis zu 5,5 Prozent des gesamten Verkaufspreises vor, nicht nur ihres eigenen Anteils. Bei einem Erlös von 400.000 Euro sind das bis zu 22.000 Euro, die vom Anteil des Alteigentümers oder der Erben abgehen.
Der zweite Posten ist die Wertsicherungsklausel. Sie garantiert dem Teilkäufer einen Mindestrückfluss, üblich sind rund 17 Prozent über seinem ursprünglichen Ankaufspreis. Aus 200.000 Euro Einsatz werden damit mindestens 234.000 Euro, unabhängig von der Marktlage. Fällt der Immobilienwert, trägt den Verlust allein der Alteigentümer. Steigt er, teilt sich der Zuwachs nach Anteilen. Das Chancen-Risiko-Verhältnis ist damit einseitig.
Warum ist die Rangstelle im Grundbuch entscheidend?
Das Nutzungsrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, nach Angaben der Verbraucherzentrale in der Regel erst an zweiter Rangstelle. An erster Stelle steht dann die Grundschuld, mit der der Teilkäufer seinen eigenen Ankauf finanziert hat. Diese Reihenfolge ist kein Formfehler, sondern Bedingung der Bank des Anbieters.
Praktisch bedeutet das: Gerät der Teilkäufer in Zahlungsschwierigkeiten und kommt es zur Zwangsversteigerung, wird das nachrangige Nutzungsrecht nicht zwingend übernommen. Es kann erlöschen. Der Alteigentümer verliert dann sein Wohnrecht in dem Haus, das er selbst gebaut oder gekauft hat. Fragen Sie deshalb vor der Unterschrift schriftlich nach der vorgesehenen Rangstelle und lassen Sie sich die Antwort in den Vertrag schreiben.
Welche Alternativen gibt es?
| Modell | Was passiert | Der wunde Punkt |
|---|---|---|
| Leibrente | Verkauf der ganzen Immobilie gegen lebenslange monatliche Zahlung plus Wohnrecht | Der Gesamterlös liegt unter dem Verkehrswert, bei frühem Tod bleibt viel beim Käufer |
| Umkehrhypothek | Darlehen mit der Immobilie als Sicherheit, Rückzahlung erst nach dem Tod aus dem Verkaufserlös | Zinsen laufen auf, das Angebot ist in Deutschland schmal und die Auszahlung meist niedrig |
| Klassischer Verkauf und Umzug | Voller Marktpreis, danach Miete oder kleinere Eigentumswohnung | Der Umzug selbst, dazu Grunderwerbsteuer und Maklerkosten bei einem Ersatzkauf |
| Verkauf an Angehörige | Übertragung gegen Nießbrauch oder Rente innerhalb der Familie | Braucht Vertrauen und klare Verträge, sonst Streit im Erbfall |
| Darlehen mit Grundschuld | Kredit gegen Eintragung im Grundbuch, Eigentum bleibt vollständig erhalten | Banken vergeben im höheren Alter zurückhaltend, Tilgung belastet die Rente |
Die Stiftung Warentest hält eine Verrentung vor allem dort für vertretbar, wo keine nahen Erben vorhanden sind oder die Immobilie diese eher belasten würde. Sie weist zugleich auf das Informationsgefälle zwischen Anbieter und Eigentümer hin. Bevor Sie ein Verrentungsmodell prüfen, lohnt der Blick auf die einfachere Variante. Ein besichertes Darlehen ist häufig günstiger als jedes Nutzungsentgelt. Worauf Sie bei Anbietern achten sollten, beschreibt der Beitrag zu verlockenden Kreditangeboten und seriösen Anbietern, die Grundlagen zur Ratenzahlung stehen im Text über Ratenkredite.
Wie prüfen Sie ein konkretes Angebot?
- Verkehrswert unabhängig ermitteln lassen. Beauftragen Sie selbst einen zertifizierten Sachverständigen. Ein vom Anbieter gestelltes Gutachten ist kein Ersatz.
- Nutzungsentgelt in Euro umrechnen. Nicht in Prozent stehen lassen. Monatsbetrag mal 12 mal Restlebenserwartung ergibt die reale Größe.
- Anpassungsklausel lesen. Wann wird neu verhandelt, an welchen Index ist das Entgelt gekoppelt, gibt es eine Obergrenze?
- Durchführungsentgelt und Wertsicherung addieren. Beide Posten fallen erst am Ende an und mindern das, was bei Ihnen oder den Erben ankommt.
- Rangstelle klären. Verlangen Sie den Entwurf der Grundbucherklärung. Zweiter Rang bedeutet ein reales Verlustrisiko beim Wohnrecht.
- Instandhaltung beziffern. Dach, Heizung und Fenster bleiben Ihre Sache. Kalkulieren Sie eine jährliche Rücklage, die Größenordnung beschreibt der Beitrag zum Hausmeister-Service für die eigene Immobilie.
- Vertrag extern prüfen lassen. Verbraucherzentralen und Fachanwälte für Immobilienrecht prüfen Entwürfe gegen Gebühr. Diese Kosten sind gemessen am Volumen gering.
- Mindestgröße: Viele Anbieter setzen eine Auszahlung von mindestens 100.000 Euro voraus. Bei einem Anteil von 50 Prozent muss die Immobilie also mindestens 200.000 Euro wert sein.
- Kein Mieterschutz: Das Nutzungsentgelt unterliegt nicht dem Mietrecht. Kappungsgrenze und Mietspiegel gelten nicht.
- Erben binden sich mit: Der Vertrag geht auf die Erben über. Wer das Objekt behalten will, muss den Anteil zum dann gültigen Preis zurückkaufen.
- Steuerliche Fristen: Bei einer selbst genutzten Immobilie ist der Verkauf regelmäßig einkommensteuerfrei. Bei vermieteten Objekten gilt die Zehnjahresfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz.
- Notarkosten: Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und fallen beim Teilverkauf und beim späteren Gesamtverkauf an, also zweimal.
Lohnt sich der Teilverkauf?
Für die meisten Eigentümer nicht. Die Summe aus Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt, Wertsicherungsklausel und weiterlaufender Instandhaltung liegt in aller Regel über dem, was ein besichertes Darlehen oder ein klassischer Verkauf mit Umzug kosten würde. Der Teilverkauf kann in einer engen Konstellation passen: wenn kurzfristig Geld gebraucht wird, keine Bank finanziert, ein Umzug ausscheidet und keine Erben betroffen sind.
Wenn Sie ein Angebot vorliegen haben, prüfen Sie zuerst eine einzige Zahl. Multiplizieren Sie das monatliche Nutzungsentgelt mit 240, also mit zwanzig Jahren. Liegt das Ergebnis in der Nähe der Auszahlungssumme, kennen Sie den Preis des Modells.